组合贷款贷款额上限按什么来计算?年限有什么要求?

2018-08-30 江小薇
组合贷款贷款额上限按什么来计算?年限有什么要求?

个人公积金可贷额度上限+商业贷款部分=组合贷款额度。组合贷款中要求公积金贷款和商业贷款的还款年限一致。

组合贷款可以用于公积金不足以支付全部房贷的时候,既可以享受公积金的低利率,又可以贷到更多的额度。那么,组合贷款的额度上限按什么计算?如何评估?年限有什么要求?

一、贷款额度上限按什么计算?

买房贷款,常用的贷款方式就是公积金贷款、商业贷款和组合贷款了。 由于公积金贷款利率相对较低,不少人都采用公积金贷款,但现实中存在公积金贷款额度不够的问题,则余下的一部分采用商业贷款,即采用公积金贷款和商业贷款的组合贷款方式。

组合贷款在额度上一般没有过多限制,只要贷款额度不超过总房价的70%即可,目前不管是公积金贷款,还是商业贷款,通常都是最少首付30%。

组合贷款额度计算方式

住房公积金贷款额度的计算,要根据还贷能力、公积金余额倍数、房价和额度上限四个条件来确定,四个条件算出的最小值就是借款人可贷额度上限。计算方法如下:

1.按照还贷能力计算住房公积金贷款额度

计算公式为: 贷款额度=[借款人月工资总额×(还贷能力系数+借款人所在单位住房公积金缴存比例)+借款人配偶月工资总额×(还贷能力系数+借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例)]×12(月)×借款期限。

其中借款人工资总额=月缴金额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。还贷能力系数按不同借款期限确定,十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%,二十年至三十年为45%。

2.按照房屋价格计算住房公积金贷款额度

计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款比例

其中贷款比例根据购建修房屋的不同类型来确定,购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋产权证》的房屋,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)的80%;购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房,以及建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%。

3.按照住房资金缴存余额倍数计算住房公积金贷款额度

按照借款人或夫妻双方住房公积金及补充住房公积金或按月住房补贴账户存储总余额的15倍确定贷款限额,借款人或夫妻双方账户存储总余额小于1万元的按1万元计算。

4.按照贷款的额度上限计算住房公积金贷款额度

额度上限为25万元;提高住房公积金缴存比例的或者正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的,贷款额度上限30万元。

个人公积金可贷额度上限+商业贷款部分=组合贷款额度。

二、如何评估?

组合贷款的好处有很多,但是在房屋评估的环节,需要专业评估公司进行评估。它的收费标准需要按商贷和公积金中额度上限来算,公积金的评估费是0.3%,上限1500元,商业贷款是1300——1500元,组合贷款时需要按标准较高的那个来收取评估费。

三、年限有什么要求?

组合贷款中要求公积金贷款和商业贷款的还款年限一致。

银行等金融机构之所以会要求二者的期限需要一致,是因为“组合贷款”中的住房公积金贷款和商业银行房贷二者设定的是同一抵押物(即贷款申请者所购买的房子),贷款年限届满,借款人如没还清贷款的,承办银行就会申请对设定抵(质)押物进行处置。若二者设定的期限不一致的话,就会出现“一种贷款到期,而另一种贷款未到期”的局面,这样银行就不知怎么处理抵押物了。

正因如此,在实际生活中,“组合贷款”中的二者贷款年限大都是20年左右。

温馨提醒,预先计划办理“组合贷款”的朋友在办理时一定要注意这一点。