小产权房能买吗?购买风险是什么?

2018-08-30 江小薇
小产权房能买吗?购买风险是什么?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。

想要买套房,通常需要一代人或者两代人的毕生积蓄。仅靠年轻人自己工作几年,不说不可能,是真的非常困难。所以在越来越贵的房价面前,很多人将买房目光转向了“小产权房”。

一、什么是小产权房?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。

 “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房的类型?

1.占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

2.在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3.在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

三、小产权房产生的原因?
1.城市房价过高

中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2.擦边球的空间

在农村集体所属的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3.农地制度不合理

小产权房是农民集体自发在其集体所属的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

四、买小产权房有什么风险?
1.没有国家颁发的房产证。

无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上不予承认。

2.无法上市流通。

由于小产权住房没有国家认可房产证明,所以不具备进行房产转让、处分和继承等权利。

3.房产无法过户。

由于小产权房产本身就不具备相应产权,所以也不具备过户的权利。

4.没有占地补偿。

遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时,小产权房主只能得到很少或无法得到相关补偿。因为该小产权占有土地属于当地村委会或乡政府拥有,补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

5.无法办理银行贷款。

因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续,没有国家出具合法产权证房产银行不会放款。

6.户口无法迁入。

由于购买小产权住房无法迁入户口,所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

另外,政策不确定。由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定,使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的,因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”,国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。

五、小产权房买卖纠纷解决方式有哪些?

1.协商解决,这是最节约成本和时间的解决方式,而且很多当事人都愿意协商解决。

2.协商不成,向法院起诉,通过诉讼途径解决问题。