主城区3地凉凉均3万内成交 望江新城惨遭“滑铁卢”

2018-08-27 江小薇
主城区3地凉凉均3万内成交 望江新城惨遭“滑铁卢”

8月27日,杭州主城区出让4宗地块(3宗宅地和1宗商地),总出让面积160236㎡,总建面约42万㎡,总起价约78.5亿元。3宗宅地,分别位于上城区望江单元、拱墅区祥符东单元和江干区四堡七堡单元,商地位于滨江区之江单元。


望江时隔10年推宅地 成交地价3万内

2017年2月16日,上城区召开了“望江新城”攻坚大会,下发“四个全域化”征迁工作任务书。望江地区将汇聚智慧、金融等产业,实现产城融合,辐射周边10万居民。与此同时,望江升级换代,被叫做望江新城。

望江单元已经超10年未出让宅地,本次是时隔多年后望江单元升级为望江新城后的首推宅地。


望江新城区域图(图源:浙报传媒地产研究院)


望江新城宅地滨江集团以总价261757万元竞得,楼面价29976元/㎡,溢价率1.95%。


地块东至规划凯旋路,南至映霞街,西至始版桥直街,北至东宝路。可建面积87323.4㎡,容积率2.7,总起价约25.7亿元,起拍楼面价29403元/㎡。


本图根据百度地图绘制,仅供参考


交通:未来这里贯通地铁1、5、7号线。西面即为在建地铁5、7号线换乘站江城路站。驱车出行主要经过海潮路(暂未通车)、望江路、秋涛路等主干道。

商业:利星名品广场、万泰城、万象城、来福士等。

教育:勇进实验学校、天地实验小学、浙江外国语学院等,地块需配建18班幼儿园。


望江新城是旧城改造后规划的新城,处于贴沙河畔限行区内,距离老城区更为接近,但其房产市场已有数年没有新盘供应。这一地段之上,相比隔壁南星板块标杆,即保利滨江上品去年拿地时的楼面价44460元/㎡+自持23%,望江新城的起拍地价仍然较低,更不要说地价“4万+”的申花板块、超3.6万的城东新城板块。


而距离最近一次南星板块的拍地,7月16日滨江房产竞得的南星宅地与本地块直线距离仅1公里,当时的成交楼面价36086元/㎡,折算(公租房+幼儿园)后的净楼面价为45332元/㎡。


祥符单元平平淡淡 楼面价18363元/㎡

祥符东单元宅地由上海绿都以总价339128万元竞得,楼面价18363元/㎡,溢价率3.04%。

 

祥符单元自2013年成交了金地·申花里项目后,一直未出让纯宅地。上一次推地,在2017年8月14日,万科以总价40.2亿元包揽两宗商办地块。其中,建筑面积较小的43号地块,成交楼面价25788元/㎡,并且自持18%;而42号地块成交地价为24704元/㎡。

 

祥符东地块,容积率2.5,可建面积18.5万㎡,总起价约33亿元,起拍楼面价17821元/㎡。另外,须配建18468.5㎡的公共租赁住房。


本图根据百度地图绘制,仅供参考


交通:地块周边1公里内规划地铁10 号线祥园路站点,地铁属性较弱。西塘河西侧为主干道莫干山路。

商业:西田城、万达广场、万融城等。

教育:卖鱼桥小学、绿城育华亲亲学校等。

 

目前,祥符板块已无新房在售,仅万科项目待售。


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项目位置:钱江新城市民街99号

参考价格:48000元/㎡

在售户型:380㎡

销售状态:项目所售房源均位于东塔楼,现购房享一次性付款9.7折,按揭付款9.8折的优惠活动。所剩房源不多。

项目周边:距离地铁4号线城星路站约270米,距离1号线近江路站约1.1公里,近森林公园、CBD公园,近钱塘江,秋石高架。

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项目位置: 江干区艮山西路95号

参考价格: 70000元/㎡

在售户型: 380㎡

销售状态: 目前在售2号楼,所剩房源不多,已于2018年6月份交付。

项目周边: 浙江大学北侧,距地铁4号线新塘站约1.5公里,周边有城东公园、超市、综合市场等。

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项目位置: 德胜路与石桥路交汇处东南方向

参考价格: 38000元/㎡

在售户型: 70㎡-130㎡

销售状态: 项目三期还未开盘,还剩8栋,为毛坯。具体加推日期待定。预计2020年3月底交付。目前可以去实地看89平米样板房。

项目周边: 浙江省农业科学院南侧,近秋石高架和德胜快速路,距离三里家园农贸市场约1.2公里,周边生活资源丰富,能满足基本需求,近天航实验学校。

七堡地块无人问津 中宸城建抄底

四堡七堡单元由杭州中宸以总价146080万元竞得,楼面价20024元/㎡,溢价率0%。

 

九堡沿江区域(四堡、七堡单元)的招拍挂宅地,已然有10余年空白历史,而今年距离本宗地块最近的成交地块是由北辰于今年4月12日拿下的九堡中心单元JG1701-R21-02地块,成交楼面价25720元/㎡,是目前九堡楼面价之最,净楼面价为29022元/㎡。

 

四堡七堡单元地块,位于江湾城板块,出让面积36476㎡,容积率2,建筑面积72952㎡,总起价约14.6亿元,起拍楼面价20024元/㎡。其中,须配建18800㎡作为配建公共租赁住房。


本图根据百度地图绘制,仅供参考


交通:地块临近规划地铁9号线艮山东路站约200米,9号线计划在2022年之前通车。

商业:杭海路沿线的盒子商业体数量不少,能满足基本生活需求,但缺乏大型综合体,仅有一个东城广场,银泰工厂店、下沙金沙天街则在5公里外。

 

板块内最近一次成交的地块在今年4月12日,北辰置业竞得的九堡中心单元地块,成交楼面价25720元/㎡。目前,地块周边几乎无新盘在售。


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项目位置: 莫干山路与育英路交叉口

参考价格: 30000元/㎡

在售户型: 62㎡、109㎡

销售状态: 项目目前在售南区B座酒店式公寓。

项目周边: 近留石高架,卫斯理双语幼儿园,距离杭州汽车北站约400米,基本生活需求可满足,但缺少大型商业项目。

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项目位置: 登云路与莫干山路交叉口(沿登云路以西200米)

参考价格:47800元/㎡

在售户型:144㎡--200㎡

销售状态: 项目4、5号楼预售证已出,于8月17日--8月19日登记报名,预计在8月24号开盘。

项目周边: 距离在建地铁5号线莫干山路约890米,周边有物美超市、蓝钻天成、酒店等商业资源,近杭州市起航中学,杭州市锦绣中学。